房产信息网

Real estate information
首页 >> 房产访谈

房屋买卖交易过程中突遇政策调控是否构成情

来源: 2018年08月25日

房屋买卖交易过程中突遇政策调控,是否构成情势变更?合同还能否继续履行

房屋买卖交易过程中突遇政策调控是否构成情

?|民商事裁判规则

调控政策构成情势变更的,裁判可裁量支持合同继续履行

作者:唐青林 李舒 龚炯(北京两高重大疑难案件律师团队)

北京市的房地产市场因行政政策调控措施的频频出台,涉及限购、限售、限贷、税务、首付款比例等诸多类型,影响房屋买卖合同履行,导致较多争议。

北京市高院也出台了一系列的规范性文件,就政策出台影响合同效力及履行导致的房屋买卖争议提供裁判指引,如2011年,有《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》的通知(京高法发[2011]400号),《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》;2013年的《关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》的通知;2017年底的《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》。

调控政策并非不可抗力,这是共识。上述规范性文件一般将调控政策界定为“因不可归责于双方当事人的原因”。至于合同是继续履行还是解除,法院得综合考量调控政策导致合同目的不能实现的程度予以裁量。

本文案例,北京市住建委的《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》(京建发[2016]16号,以下简称《通知》)这一调控政策是购房款需缴纳至监管账户,否则房屋买卖合同不得签,进而影响银行贷款及过户。法院认定,鉴于当事人已经按照约定自行划款支付购房款,故《通知》影响合同履行,构成情势变更,若买卖合同履行的基础并未丧失,买卖双方未能就变更合同履行达成一致意见之前而中止履行合同义务,不构成违约,裁判支持合同继续履行。

裁判要旨

因政策调控措施的出台影响房屋买卖合同履行构成情势变更,若买卖合同履行的基础并未丧失,买卖双方未能就变更合同履行达成一致意见之前而中止履行合同义务,不构成违约,裁判支持合同继续履行。

案情简介

一、2016年9月16日,经某经纪公司居间介绍,刘某与于某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定刘某将301号房屋出售给于某,房屋总价为411万元。同日,刘某与于某签订《房屋交易资金自行划转声明》,约定了买方向卖方支付房款的具体方式,直接支付191万,剩余房款220万由银行直接支付给出卖人。

二、至2016年12月2日,于某向刘秀霖支付房款计166万元,自有交易资金部分仅余25万元未付。2016年12月9日,刘某将301号房屋交付于某,于某已实际装修使用。

三、2016年11月14日,北京市住建委《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》(京建发[2016]16号,以下简称《通知》),规定委托经纪机构达成交易的,买卖双方在完成存量房签前,应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》,在完成不动产登记手续后,通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。《通知》自2016年12月15日起执行。

四、2016年12月27日,双方办理签合同,约定买受人通过昌平区住建委存量房自有交易资金监管账户划转自有资金119万元。至此,双方当事人就将自有交易资金存入监管账户的问题产生分歧,最终未能协商一致。而于某未按照《房屋交易资金自行划转声明》的约定,于2017年1月10日前将剩余房款25万元支付完毕。

五、2017年2月28日,刘某以房屋买卖合同纠纷起诉至一审法院,诉请解除房屋买卖合同(经纪成交版)并支付违约金。于某提起反诉,要求合同继续履行,刘某配合办理案涉301号房屋的移转登记手续。

六、一审法院认为,北京市住建委《通知》的施行,对案涉房屋买卖合同的履行产生了实质影响,属于情势变更。双方当事人因情势变更,未能就变更合同履行达成一致意见之前而中止履行合同义务,事出有因,不构成违约。认定不支持刘某解除合同及要求违约金的诉求;支持于某要求继续履行合同,刘某配合办理过户登记的诉求。二审法院对一审法院上述裁判观点予以认可。

裁判要点

两审法院认为因《通知》影响,双方不构成违约,认定合同继续履行的原因在于:

1.《通知》影响房屋买卖合同的履行构成情势变更

房屋买受人依据《房屋交易资金自行划转声明》的约定,已经将大部分购房

款自行支付给出卖人,仅余25万自有交易资金未付。现北京市住建委《通知》出台,规定完成签需要将交易资金119万存入监管账户。如果要求于某继续按照《房屋交易资金自行划转声明》支付房款,显然不公平,同时也无法实现房屋买卖合同的合同目的(完成签及贷款)。该《通知》的施行,对双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》的履行产生了实质影响,且非双方当事人在订立合同时所能预见或者避免的,属于情势变更。

2.因情势变更中止履行不构成违约

该《通知》要求,在2016年12月15日之后办理签的,自有交易资金必须进行资金监管,监管金额为签的价格减去贷款的数额。按该规定,于某应将119万元存入监管账户,但因为于某已经按照《房屋交易资金自行划转声明》的约定自行支付刘某166万元,除银行贷款外剩余房款仅为25万元,不能满足资金监管需要,在此情况下,导致合同未能如约履行,不能归责于任何一方,不存在承担违约的问题。

3.情势变更并未导致合同履行基础丧失,买卖合同继续履行

根据最高法院合同法解释二第二十六条规定,构成情势变更的,对于变更还是解除合同,法院有自由裁量权。本案中法院认为,该《通知》的施行并未导致《北京市存量房屋买卖合同》履行的基础丧失,买卖双方应在公平平等的基础上对合同的履行做出变更,故认定合同应继续履行。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

房屋当事人应诚信履约,轻易不诉求解除合同,即使因行政调控频频出台,如本案中北京市住建委《通知》影响合同履行构成情势变更,法院依然有裁量权,并不一定支持解除合同。合同履行出现障碍,双方可积极协商解决。如本案审理中,为满足《通知》规定的资金监管要求,双方各自退让,分别出钱补齐。另外,为防止类似行政调控措施导致房屋买卖合同效力及履行受到严重影响,双方可以在房屋买卖合同中约定相应的解除权或承担方式。

相关法律法规

《合同法》

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第七十七条 当事人协商一致,可以变更合同。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》【法释〔2009〕5号】

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

最高人民法院《关于正确适用 (中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》 【法[2009]165号】

二、严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条

为了因应经济形势的发展变化,使审判工作达到法律效果与社会效果的统一,根据民法通则、合同法规定的原则和精神,解释第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

对于上述解释条文,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。

最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日发布)

第一条第三款 人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险,诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时,应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素,并结合市场的具体情况,在个案中识别情势变更和商业风险。

第一条第四款 …为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序,人民法院决定适用情势变更原则作出判决的,应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》(法〔2009〕165号)的要求,严格履行适用情势变更的相关审核程序。

法院判决

以下为该案在法院审理阶段,裁判文书中“本院认为”就该问题的论述:

一审法院认为:2016年12月15日,北京市住建委发布的《通知》正式施行,该《通知》规定委托经纪机构达成交易的,买卖双方在完成存量房签前,应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》,在完成不动产登记手续后,通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。2016年12月27日,双方当事人完成签,根据签合同约定,于某应将自有交易资金119万元存入监管账户,但是根据《房屋交易资金自行划转声明》约定,于某已将大部分自有交易资金支付刘某。至此,如果要求于某继续按照《房屋交易资金自行划转声明》支付房款,显然不公平,同时也无法实现房屋买卖合同的合同目的。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”法院认为北京市住建委《通知》的施行,对双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》的履行产生了实质影响,且非双方当事人在订立合同时所能预见或者避免的,属情势变更。但《通知》的施行并未导致《北京市存量房屋买卖合同》履行的基础丧失,买卖双方应在公平平等的基础上对合同的履行做出变更,然而在法院法庭调查结束之前,双方并未就合同的变更达成一致意见。双方当事人因情势变更,未能就变更合同履行达成一致意见之前而中止履行合同义务,事出有因,不构成违约。

二审法院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘某与于某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋交易资金自行划转声明》系双方当事人真实的意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同签订后,刘某与于某均在积极履行合同。由于北京市住建委于2016年11月14日发布《通知》,北京市落实该《通知》的要求是在2016年12月15日之后办理签的,自有交易资金必须进行资金监管,监管金额为签的价格减去贷款的数额。按该规定,于某应将119万元存入监管账户,但因为于某已经按照《房屋交易资金自行划转声明》的约定自行支付刘某166万元,除银行贷款外剩余房款仅为25万元,不能满足资金监管需要,在此情况下,导致合同未能如约履行,不能归责于任何一方,刘某与于某之间的合同应继续履行,且不存在承担违约的问题,一审法院判决驳回刘某的诉讼请求正确,本院予以确认。

案件来源

刘某与于某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[(2017)京01民终5412号]

延伸阅读

一、裁判要旨:司法实践中,是否构成情势变更,应以是否导致合同基础丧失,是否致使合同目的落空,是否造成对价关系障碍作为判断标准。

冯舒楠与邓光艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[(2017)京01民终2217号],本院认为,关于冯舒楠主张因房地产调控措施出台导致其卖房换购目的无法实现,其已通知邓光艳解除了涉案合同,故合同已经解除的上诉理由,本院认为,合同依法成立后,除各方当事人协商一致解除的情形外,当事人一方只有在具备约定解除权或者法定解除权的情形下才有权解除合同,其他情形下不得擅自解除合同。本案中,冯舒楠主张房地产调控措施的出台导致其不能实现合同目的不能成立,本院予以驳回。关于冯舒楠主张9.30新政属于情势变更情形的上诉理由,本院认为,在司法实践中,具体判断是否构成情势变更,应以是否导致合同基础丧失,是否致使合同目的落空,是否造成对价关系障碍作为判断标准。本案中,9.30新政政策的出台并未对冯舒楠出售房屋构成障碍,也并不影响其获取房价款的合同目的,并非影响涉案合同成立和履行的重大变化,故冯舒楠主张9.30新政属于情势变更,其行使解除权有法律依据的的上诉理由并不能成立,本院予以驳回。

二、裁判要旨:通州区住房限购政策作为房地产调控措施,当事人应该有所预见,该政策虽导致出卖人出售房产后无法再在通州区购房,但不影响购房人也不影响出卖人在其他地区购房,故出卖人主张情势变更解除合同不予支持,裁判支持合同继续履行。

王玲玲等与张喆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[(2016)京03民终3339号],本院认为,通州区住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对部分房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响,但在本案中,上述限购政策实施前,双方之间的房屋买卖合同已经签订并且办理了签手续,购房人张喆亦具备在通州区购房的资质,双方继续履行合同不存在现实障碍。对于王玲玲、田野而言,依据现有情况,其在出售涉案房屋后无法再行在通州区购买商品房,不可避免对其利益造成一定影响,但房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断,对王玲玲、田野亦是如此,并且上述限购政策并不影响其在通州区另购其他性质的房屋或在通州区以外的北京市其他地区购房,特别是在本案中其二人并未提交充分证据证明其与张喆缔结涉案房屋买卖合同的目的在于在通州区另购住房,故王玲玲、田野依据情势变更原则主张解除合同缺乏事实及法律依据。综合上述论述,原审判决判决双方继续履行房屋买卖合同,并依据具体情况确定双方继续履行合同的内容、期限及方式均无不当,本院予以维持。

(本文:张德荣)

往期好文

出售无证房产的房屋买卖合同是否有效?|民商事裁判规则

斥资600万购买婚房却买到"凶宅",买受人可否主张撤销房屋买卖合同?|民商事裁判规则

开发商一房二卖,买房人可否主张房屋涨价损失?|民商事裁判规则

房屋涨价、房主毁约不卖了,法院的审判规则如何?(附7个关于卖房涨价毁约的判例)

离婚诉讼期间夫妻一方擅自出卖共有房屋,法院如何处理?

出租房屋4个月后反悔又另行出卖,买卖合同是否因侵犯承租人优先购买权无效?

《民商事裁判规则》主编简介

唐青林律师、李舒律师,《民商事裁判规则》主编,北京资深律师。均从事法律工作十余年,实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉,参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件,团队“十大金刚”最低学位为硕士学位,全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校,均取得法学专业博士或硕士学位,理论功底深厚,实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域:公司法(含公司并购及公司控制权)、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

随机文章